Mieten. Ein bundespolitisches Sachthema?

Endre Zakocs

Peer Steinbrück hat sich ausgedacht, dass der Wähler an Sachthemen interessiert sein könnte und deshalb die Wohnungsmieten aus dem Hut gezaubert. Egal, was die SPD sich hier ausdenkt, es wird nicht funktionieren bzw. sogar schädlich sein und auch die eigenen Wähler zum wiederholten Male verraten.

Hintergrund ist der "Wert eines Goldesels"; Je niedriger der Zinssatz einer alternativen Geldanlage ist, desto höher ist der Preis für Güter, die eine ewige Rente ("Goldesel") erwirtschaften. Da die EZB gerade über Negativzinsen nachdenkt, der Marktzins gegen null strebt, ist es zu erwarten, dass die Grundstückspreise (gegen unendlich) steigen werden. Da Wohnraum gewöhnlich auf Grundstücken steht, werden nach den Marktgesetzen auch die
Mietpreise steigen und das schneller als die Mieter es erwarten.


Die SPD bzw. die Bundesregierung haben nicht die Möglichkeit der EZB vorzuschreiben, wie hoch der Leitzins sein soll und beide werden vermutlich auch nicht bereit sein, die Grundstückseigner zu enteignen. Da bleiben nur noch Eingriffe in den Markt übrig. Entweder, die Regierung reguliert den Mietpreis oder die Mietsteigerung, mit dem Ergebnis, dass Investitionen in Wohnraum unrentabel werden oder es werden keine Wohnungen mehr gebaut und Bestandsimmobilien werden nicht mehr instand gehalten. Die Folge wird eine
Wohnraumknappheit werden.


Der andere und wahrscheinlichere SPD-Weg wird sein, immer vorausgesetzt, die Sozialdemokraten können mit den Grünen eine Koalition bilden, dass man die Marktpreissteigerungen hinnimmt, aber "Sozialleistungen" wie z.B. das Wohngeld "verbessert". Das ist dann eine verdeckte Subventionierung der Kapitalbesitzer. Es ist traurig, und nicht das erste Mal, dass sich die Sozialdemokraten als „Kapitalistenpartei“ qualifizieren. Vielleicht fällt es dem SPD- Wähler diesmal auf.


Demgegenüber hat der Frühling ein umfassendes Konzept. Einerseits durch eine neue eldordnung, in der die Nullverzinsung unproblematisch ist und andererseits durch das allgemeine Ressourcennutzungsrecht, mit dem Grundstücksspekulationen verhindert werden ohne die Vorteile der Marktwirtschaft auszuschalten.


Boden ist dem Wesen nach ein Geschenk der Natur und steht jedem Lebewesen eigentlich kostenlos zu Verfügung. Wenn wir Menschen dies berücksichtigen, dann steht Boden ausschließlich der Allgemeinheit zu wie auch die Knappheitsgewinne aus der Verpachtung. Eine Überführung des Bodens zum Wohle der Allgemeinheit vollziehen wir ohne Enteignungen sanft und fair zum Wohle aller Beteiligten.


In einer bemerkenswerten Analyse hat Prof. Dr. Dirk Löhr von der FH Trier, auch
Vorsitzender der Sozialwissenschaftlichen Gesellschaft 1950 e.V., das Problem des Bodens herausgearbeitet. Hier sein Artikel in Auszügen, den www.neopresse.com veröffentlichte.


Energiewende und Luxussanierungen


Das Szenario: Der Eigentümer eines abgehalfterten Mietwohnhauses in bevorzugter Wohnlage in Düsseldorf lässt von Februar bis Mai zunächst die alte Nachtspeicherheizung austauschen. Lärm, Dreck, die Heizungsmöglichkeiten sind eingeschränkt. Dennoch darf die Miete während der ersten drei Sanierungsmonate nicht gemindert werden. Im Juni ist Pause. Juli: Ein Gerüst wird aufgestellt, die Fassade wird gedämmt. Die Arbeiten dauern bis
September an. Mietminderung: Wie schon bei der ersten Maßnahme Fehlanzeige, weil die Arbeiten wieder drei Monate nicht überschritten. Oktober: Pause. Im November werden die Fenster ausgetauscht.


Der Eigentümer darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete schlagen und, wenn es nach der deutschen Bundesregierung geht, dürfen die Bewohner keine Mietminderung wegen der Zumutungen geltend machen. Das Gesetz soll im Herbst vom Bundestag verabschiedet werden. Ziel: Die Investitionsbereitschaft der Vermieter soll nicht gebremst werden, die Energiewende soll vorankommen. Das Problem: Luxussanierungen
können v. a. in Ballungsräumen leicht als energetische Sanierungen „getarnt“ werden. Viele Altmieter werden sich die Mieten nicht mehr leisten können. Sie müssen weichen.


Szenenwechsel: Ein Grundstück in einem Eifeldorf. Viel Leerstand, ebenfalls
heruntergekommene Häuser. Energetische Sanierungen findet man hier kaum. Es gibt keine Mieter, die die sanierungsbedingten Mieterhöhungen tragen könnten.


Machen wir ein Gedankenexperiment: Nehmen wir an, die Häuser in Düsseldorf und in der Eifel sind exakt von derselben Beschaffenheit. Gleich alt, gleich groß, gleich heruntergekommen. Auch die Grundstücke sind gleich groß. Wegen der Lagevorteile lässt sich – jedenfalls nach der Sanierung – dennoch in Düsseldorf ein Vielfaches der Miete in der Eifel erzielen. Diesen Unterschied bezeichnet man als „Bodenrente“. Neben Lagevorteilen können für die Bodenrente auch Ertragsvorteile ursächlich sein, die auf eine höhere Bewirtschaftungsintensität (erlaubte Bebauungsdichte und -höhe) oder Nutzungsqualität
zurückgehen.


Doch der Eigentümer des Düsseldorfer Grundstücks hat ein Problem: Die potenziell hohe Bodenrente kann nicht mit einem alten, heruntergekommenen Gebäude abgeschöpft werden – selbst in der guten Lage nicht. Hierfür braucht man zahlungskräftige Mieter, und die haben Ansprüche. Also: Am besten eine Luxussanierung, um die Lagevorteile in Bares umzuwandeln. Kommt die Bundesregierung mit ihrem Gesetz durch, werden Mieterrechte
solchen energetisch getarnten Luxussanierungen kaum im Wege stehen. Allerdings droht dennoch politisches Ungemach, zumal das energetische Sanierungsprogramm gerade in eine Zeit fällt, in der die Immobilienpreise in Ballungszentren ohnehin stark im Steigen begriffen sind. Rentner, Studenten, Alleinerziehende: All diese sozial schwächeren Gruppen können sich schon einmal darauf einstellen, ihre Umzugskisten zu packen, weil sie die
steigenden Mieten nicht lange tragen können.


Das ist die eine Seite der Medaille. Die andere Seite: Die Grundstückseigentümer nutzen mit ihrem Verhalten nur bestehende Knappheiten, die sich im Bodenrentenpotenzial ihrer Grundstücke niederschlagen. In einer Marktwirtschaft ist eine entsprechende Reaktion der
Marktteilnehmer auf entsprechende Knappheiten ja durchaus erwünscht. Im Übrigen kann man Knappheiten auch nicht einfach wegadministrieren. Die Forderungen, die Regierung möge einschreiten und den Spekulanten das Handwerk legen, sind daher blauäugig. Dennoch sind sie berechtigt, da die skizzierten sozialen Auswirkungen inakzeptabel sind.


Schauen wir noch genauer hin: Letztlich geht es bei den (energetisch getarnten) Luxussanierungen darum, die gestiegenen Bodenrenten abzuschöpfen. Dies geht zu Lasten der Mieter. Nun kann man die Bodenrente nicht per Dekret abschaffen oder senken. Wohl aber kann man steuern, in welche Taschen die Bodenrente fließt.


Klar, sagen die Grundstückseigentümer, natürlich ist die Bodenrente unser: Wir hatten ja schließlich den Sanierungsaufwand. Das ist aber zu kurz gedacht. Die kräftigen Mietaufschläge, die in Ballungsgebieten die Mieter einer energetisch sanierten Wohnung treffen, werden die Kosten der Sanierung i.d.R. nach 10 Jahren amortisiert haben. Danach erhöhen die gestiegenen Mieten schlicht die Bodenrente. Denn ökonomische Renten sind Einkommen, denen eben kein Aufwand des Eigentümers gegenübersteht. Die Bodenrente wurde vom Grundstückseigentümer gerade nicht geschaffen. Er kann nichts für die
Lagevorteile in der Altstadt von Düsseldorf. Genauso wenig kann er für die Vorzüge der Interaktion und Arbeitsteilung, die durch die Zusammenballung so vieler Menschen wie in Düsseldorf bestehen und die den Wert seines Grundstücks erhöhen. Und: Wer finanziert eigentlich die vielen Strassen, Kanäle, Schulen, Kindergärten, Feuerwehr- und Polizeistationen, ohne die sein Grundstück den Wert einer Scholle im Hindukusch hätte? Die vom Eigentümer geleisteten Erschließungsbeiträge und Grundsteuern decken nur einen kleinen Teil dieser Kosten ab. Der größte Teil wird von der Allgemeinheit getragen – aus
dem Steueraufkommen, und zwar primär aus der Lohn- und Umsatzsteuer.


Die Mieter zahlen somit zweifach an die Grundstückseigentümer: Einerseits über die (sanierungsbedingt gestiegenen) Mieten, zweitens über die Inwertsetzung der Grundstücke durch Steuern. Hinzu kommen noch steuerfinanzierte Förderprogramme für die energetische Sanierung.


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Im Übrigen führt eine Umweltpolitik, die diesen Namen verdient, immer zu einer
Verknappung von Wasser, Bodenschätzen und anderen Ressourcen. Aus diesen Knappheiten entstehen höhere Preise und ökonomische Renten. Warum aber müssen diese unbedingt in private Taschen fließen? Haben irgendwelche Privatpersonen den Boden, das Wasser, die Atmosphäre etc. „gemacht“?