Mieten. Bezahlbares Wohnen. Teil 1.

Endre Zakocs

Die SPD kam auf die originelle Idee, dass die Wähler auch an Sachthemen interessiert sein könnten. Als Reaktion zauberte sie ein Positionspapier zu steigenden Mieten aus dem Hut, dass die Namen Frank-Walter Steinmeier, Peer Steinbrück und Stephan Weil trägt.

Stellungnahme des Frühling zum SPD-Positionspapier »Bezahlbares Wohnen in der Sozialen Stadt«

Als ein kleiner Neuling, wie der FRÜHLING das zurzeit noch ist, kann man die
Wahlkampfthemen in den Medien nicht selber platzieren. Deswegen sind wir der SPD dankbar, dass sie ein Thema auf die politische Agenda setzt, das unsere Kernkompetenz berührt. So betrachten wir es als ein demokratisches Gebot, uns mit den Ideen eines Mitbewerbers auseinanderzusetzen und unsere zum Vergleich danebenzustellen.


Wir pflichten der SPD bei, dass das steigende Mietniveau ein soziales Problem ist, das gelöst werden muss. Man kann dem identischen Sachverhalt auf unterschiedliche Arten begegnen. Unser Lösungsweg unterscheidet sich erheblich von der der SPD; das mag vielleicht an unseren Grundwerten liegen, wie z.B. die gleiche Freiheit aller, oder keine aggressive Gewaltausübung. Oder weil wir die Frage wem die Erde gehören sollte, ernst nehmen.


Beginnen wir aber erst einmal mit den Ähnlichkeiten. Es klingt wie eine banale
Selbstverständlichkeit; »wer bestellt, bezahlt« soll auch für die Einschaltung eines Maklers gelten. Unserer Meinung nach soll das nicht nur bei Vermietungen, sondern auch bei Verkaufsgeschäften so sein. Wir möchten aber die Wähler nicht täuschen. Diese Maßnahme führt in Ballungszentren mit großer Nachfrage dazu, dass die Wohnungssuchenden einen Makler beauftragen müssen, um an eine Wohnung zu kommen. Dieser sucht dann ein passendes Domizil (aus der eigenen Kartei) und der Mieter muss die Provision bezahlen.


Damit ergibt sich keine Änderung, schlimmstenfalls führt diese Maßnahme zu einer Angebotsverknappung und damit zu noch höheren Mieten.


Wir pflichten dem SPD-Vorschlag trotzdem aus folgenden zwei Gründen bei: erstens, weil es der Marktnorm entspricht, auch wenn es leicht ausgehebelt wird. Zweitens, weil wir, wie im 2. Teil beschrieben eine andere Wirtschaftsordnung bzw. ein Ressourcennutzungsrecht anstreben, in der die Marktgesetze dafür sorgen, dass ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Ist der Markt ausgeglichen, können Makler ihre Gebühren nur bedingt auf die Mieter umlegen.


Unter den heutigen Gesichtspunkten ist diese SPD-Forderung bestenfalls nicht umsetzbar, schlimmstenfalls führt sie zu höheren Mietpreisen.

 

Auch das Aktionsprogramm für eine solidarische Stadt können wir wie jede andere Partei auch voll unterschreiben. Ist es doch so allgemeingültig und nichts sagend formuliert, dass da niemand Nein sagen kann. Das gilt mehr oder minder allen Allgemeinplätzen im SPD-Positionspapier.


Die Maßnahme, mit der die SPD Mietsteigerungen primär verhindern möchte, ist eine kleine Änderung im BGB. Mietpreissteigerungen werden auf 15% in 4 Jahren begrenzt (heute max. 20% in 3 Jahren) und Sanierungen sollen mit max. 9% / Jahr (heute 11%) auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu will man Genossenschaften stärken.


Diese Idee ist nicht gerade originell oder Visionär und ändert nichts an den Ursachen. Die Auswirkungen können durchaus eine negative Abwärtsspirale einleiten, in der stets weniger Wohnungen gebaut werden. (Oder immer größere staatliche Eingriffe notwendig sind.)


Betrachten wir die Ursachen der Mietpreissteigerungen.
Die erste Ursache lässt sich am Lehrbeispiel »Wert eines Goldesels« am besten erläutern .In diesem Beispiel geht es darum, den Wert eines unsterblichen Esels zu bestimmen, der jährlich nach Abzug aller Kosten Gold im Wert von 1000 € produziert. Der Höchstpreis, den die Kaufinteressenten bereit sind zu bezahlen, hängt von dem Zinssatz im Land ab. Bei 5% beträgt der max. Wert für den Esel 20.000 €, bei 2% 50.000 € und bei 1% 100.000 €. Dabei gilt, dass je niedriger die Verzinsung der alternativen Geldanlage ist, desto höher der Preis für den Esel.


Der Boden ist genau so ein unsterblicher Goldesel. Wie viel er einbringt, hängt auch von der Lage, Nutzungsart, Erschließung, Ertragsvorteile usw. ab.


Da Wohnraum in der Regel auf einem Grundstück steht, müssen sowohl Käufer als auch Mieter den erhöhten Kaufpreis / die Rendite des Grundstücks aufbringen. Dieser ist abhängig vom Preis und vom erzielbaren Mietzinssatz. Letzterer beträgt in Großstädten 4-10% brutto. Da die EZB laut über den Null-Zins bzw. über negative Zinssätze nachdenkt, ist damit zu rechnen,
dass der Bodenpreis in begehrter Lage weiter steigen wird. Das bedeutet, dass in diesen Ballungsgebieten, auch die Mietzinsen wachsen werden.

 

Hier ist das SPD-Instrument weitgehend wirkungslos.


Die zweite Ursache sind undurchdachte gesetzliche Regelungen. Der Grundstückpreis mag zwar immer höher werden, doch müssen die Mieter bzw. die Käufer diese Preise auch bezahlen (können). Um den höchstmöglichen Ertrag abschöpfen zu können, braucht man solvente Käufer/Mieter. Diese erheben aber Ansprüche. Mag die Lage noch so toll sein, eine Bruchbude
kaufen/mieten sie nicht.

Hier kommt die Energiewende zur rechten Zeit. In mehreren Etappen werden die Wohnungen und das Haus luxussaniert. Das Ganze natürlich legal als energetische Sanierung »getarnt«. Mietminderung für die Mieter ist für die Dauer der Maßnahme nicht drin, bis zu 3 Monate müssen sie die Sanierungsmaßnahmen ertragen. Die einzelnen Etappen überschreiten diese 3
Monate aber nicht. Zum Schluss dürfen heute 11% (mit der SPD 9%) der Kosten auf die Miete umgelegt werden. Betragen die Kosten der Renovierungsmaßnahmen für eine Wohnung moderate 10.000 €, darf die Kaltmiete monatlich um 91,66 € wachsen. (Mit dem SPD-Vorschlag
75€/Monat).


Ob sich die energetischen Sanierungsmaßnahmen je rechnen werden, lässt sich seriös kaum vorhersagen. Trotzdem werden sie durchgeführt, weil man diese Kosten den Mietern aufbürden kann. Dadurch rechnet sich die Maßnahme für Vermieter. In 9 (bzw. mit der SPD in 11) Jahren haben die Mieter die Sanierungskosten voll bezahlt. Spätestens nach weiteren 3 (bzw. 5)
Jahren sind auch die Zinskosten eines evtl. aufgenommenen Kredites erwirtschaftet. Ab dem 12. bzw. ab dem 16. Jahr kassiert der Eigentümer die durch die Maßnahmen erhöhte Miete in die eigene Tasche. Ob sich die Maßnahme für den Mieter je rechnen wird, steht in den Sternen.


Damit sich die Sanierungsmaßnahmen sicher rechnen, geht man von einer Verdoppelung der Energiekosten bis 2030 aus. Selbst wenn das zutreffen sollte (Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen), in den ersten Jahren bezahlen die Mieter deutlich mehr, als sie an Energiekosten einsparen können.


Weitere Ideen der SPD sind nicht konkret genug um die Auswirkungen zu betrachten. Hierbei handelt es sich teils um leere Phrasen, teils um Wahlgeschenke, die letztendlich der Steuerzahler bezahlen muss.


Wie man das Problem der Mietzinssteigerungen effektiv löst, steht im Positionspapier »bezahlbares Wohnen«, das als Teil II dieser Stellungnahme gedacht ist.